Theo luật thuế đã được thông qua vào năm 2018, nhiều chủ sở hữu nhà vẫn đang băn khoăn về những lợi ích thuế liên bang lâu dài của việc sở hữu nhà sẽ ảnh hưởng đến họ như thế nào. Những thay đổi này có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2018, vì vậy chủ nhà sẽ thấy tác động khi họ nộp thuế năm 2018 vào mùa xuân năm 2019.

Tóm lại, các quy định mới có thể được coi là ít ưu đãi hơn đối với chủ nhà. Những thay đổi về luật thuế hiện nay làm giảm số tiền lãi thế chấp; thuế thu nhập, thuế bán hàng và tài sản của tiểu bang và địa phương; và tiền lãi từ hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) mà bạn có thể khấu trừ, nếu có.

Một trong những thay đổi lớn nhất trong luật thuế mới bao gồm việc khấu trừ lãi thế chấp nhà (MID), cho phép người nộp thuế khấu trừ từ thu nhập hàng năm của họ khoản lãi mà họ đã trả trong năm cho khoản thế chấp. Điều này được áp dụng cho ngôi nhà thứ nhất hoặc thứ hai. Nhưng luật thuế mới này đồng nghĩa với việc phải có những tiêu chuẩn khác nhau trong tương lai.

Các khoản khấu trừ ngày ấy và bây giờ

Trước đây, chủ sở hữu nhà có thể khấu trừ tất cả các khoản thuế địa phương đã nộp trong một năm nhất định và có thể khấu trừ tiền lãi phải trả cho khoản nợ thế chấp lên tới 1 triệu USD. Tuy nhiên, theo luật mới, số tiền đó giảm từ 1 triệu USD xuống còn 750.000 USD đối với bất kỳ ngôi nhà nào đóng cửa sau ngày 15 tháng 12 năm 2017. Ngoài ra, thuế thu nhập, thuế bán hàng và tài sản của tiểu bang và địa phương hiện được khấu trừ chỉ lên tới tổng cộng 10.000 USD. Sự thay đổi này có thể không ảnh hưởng đến chủ sở hữu nhà ở những thị trường ít tốn kém hơn với gánh nặng thuế thấp hơn, nhưng nó có thể sẽ tạo ra sự khác biệt đối với chủ sở hữu nhà ở những khu vực đắt đỏ hơn, có thuế cao hơn.

Các khoản khấu trừ dành cho chủ nhà còn được giảm thêm bằng cách tăng gấp đôi khoản khấu trừ tiêu chuẩn, làm giảm số lượng hộ gia đình chia thành các khoản khấu trừ của họ. Luật thuế mới tăng mức khấu trừ tiêu chuẩn lên 12.000 USD cho những người nộp đơn riêng lẻ và 24.000 USD cho những người nộp đơn chung (trước đây lần lượt là 6.350 USD và 12.700 USD). Đối với nhiều chủ nhà, việc chia thành các khoản khấu trừ không còn ý nghĩa nữa.

Theo luật thuế cũ, khoảng 44% số nhà ở Mỹ có giá trị đủ để chủ sở hữu nhà chia thành các khoản khấu trừ và tận dụng khoản khấu trừ lãi suất thế chấp. Tuy nhiên, theo luật mới, chỉ có 14,4% số nhà là đủ giá trị.

Nhưng giờ đây, nhiều hộ gia đình sẽ có nhiều khả năng tối đa hóa việc giảm thuế bằng khoản khấu trừ tiêu chuẩn thay vì khấu trừ từng khoản riêng lẻ, về cơ bản sẽ loại bỏ động cơ chi tiêu nhiều hơn cho một ngôi nhà với hy vọng bù đắp một số chi phí đó sau này.

Khấu trừ lãi suất HELOC

Trước đây, chủ sở hữu nhà có thể sử dụng vốn sở hữu nhà của mình để nhận được lãi suất thấp, được khấu trừ thuế khi mua hàng lớn. Ví dụ: chủ nhà có thể mua HELOC để cải tạo nhà bếp của họ hoặc trả nợ lãi suất cao hơn.

Trước đây, bằng cách rút HELOC, bạn có thể nhận được mức lãi suất thấp hơn và khấu trừ tới 100.000 đô la tiền lãi bạn phải trả cho hạn mức tín dụng đó. Nhưng nguồn tài chính rẻ hơn này có thể đã là quá khứ theo dự luật thuế mới, vì lỗ hổng đó gần như đã được đóng lại.

Giờ đây, chủ nhà chỉ có thể khấu trừ lãi suất trên HELOC trong hai trường hợp: nếu số tiền này được sử dụng để thanh toán cho việc cải thiện nhà hoặc nếu tổng số dư thế chấp đầu tiên của bạn và HELOC không vượt quá 750.000 USD — giới hạn mới về số tiền thế chấp đủ điều kiện nhận lãi suất các khoản khấu trừ, giảm so với mức 1,1 triệu USD trước đó.

Tin vui là nhiều người trên toàn quốc sử dụng HELOC cho mục đích sửa chữa nhà cửa. Theo Báo cáo Xu hướng Nhà ở Người tiêu dùng của Tập đoàn Zillow năm 2017, 21% chủ nhà tận dụng HELOC. Và trong số những người sử dụng vốn sở hữu nhà của mình trong hai năm qua, 55% làm như vậy để chi trả cho việc cải thiện ngôi nhà của họ.

Các lựa chọn vốn chủ sở hữu khác

Nếu bạn dự định sử dụng HELOC để thanh toán cho một thứ gì đó ngoài việc cải thiện nhà hoặc nếu các quy định về thuế mới làm cho HELOC trở nên kém thuận lợi hơn đối với bạn, thì thay vào đó, bạn có thể nên xem xét khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt. Đọc thêm về sự khác biệt giữa HELOC và tái cấp vốn bằng tiền mặt tại đây. Bạn cũng có thể nói chuyện với chuyên gia thế chấp để thảo luận về tình huống cụ thể của mình nhằm xem điều gì là tốt nhất cho bạn.

Điểm mấu chốt

Chủ sở hữu nhà và người mua nên nhận thức được ý nghĩa của luật thuế mới khi nó áp dụng cho quyền sở hữu nhà. Đối với một số chủ nhà, việc tăng mức khấu trừ tiêu chuẩn có thể có lợi. Nhưng đối với những người khác, những gì có thể có ý nghĩa đối với bạn và gia đình bạn trước đây có thể không còn áp dụng được nữa. Nếu bạn có thêm câu hỏi về ý nghĩa của mã số thuế mới đối với mình, hãy tìm hiểu sâu hơn vào blog nghiên cứu của chúng tôi để tìm câu trả lời.